Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital wird von Banken als Vollfinanzierung bezeichnet. Sie ermöglicht es, einen Kredit über den gesamten Kaufpreis einer Immobilie und darüber hinaus aufzunehmen. Doch es ist Vorsicht geboten: Deutlich höhere Zinsen und teure Anschlussfinanzierungen können den Traum vom Eigenheim in einen Alptraum verwandeln.
Baufinanzierung ohne Eigenkapital – geht das überhaupt?
Grundsätzlich ist es möglich, eine Vollfinanzierung für den Kauf einer Immobilie zu erhalten. Auch wenn nicht jede Bank Kredite an Immobilienkäufer ohne entsprechende Ersparnisse herausgibt, gibt es doch einige Anlaufstellen, die eine Vollfinanzierung ermöglichen.
Da beim Kauf einer Immobilie noch Nebenkosten anfallen, gibt es neben der 100%igen Finanzierung auch 110%ige Finanzierungen, die diese Nebenkosten mit abdecken sollen. Zu den Nebenkosten gehören Grunderwerbsteuer, Notarkosten, sowie Grundbuch- und Maklergebühren. Sie betragen in der Regel 10% – 15% des Kaufpreises einer Immobilie.
Voraussetzungen einer Vollfinanzierung
Früher war der Immobilienerwerb ohne Eigenkapital im Grunde unvorstellbar. Das hat sich heute geändert. Allerdings bedeutet eine Vollfinanzierung ein erhöhtes Risiko für die Banken, weshalb Sie als Kreditnehmer eine hervorragende Bonität vorweisen müssen und mit deutlich höheren Kosten rechnen müssen.
Bei Immobilienfinanzierungen ohne Eigenkapital schauen die Banken ganz genau hin. Eine tadellose Schufa Auskunft ist immer die Voraussetzung.
Auch das Einkommen muss natürlich stimmen und stabil sein, um die Kreditzahlungen zu gewährleisten. Nicht nur die Höhe des Einkommens spielt dabei eine Rolle, sondern auch die Sicherheit des Arbeitsplatzes, die unter anderem auch durch einen unbefristeten Arbeitsvertrag angezeigt wird.
Höheres Risiko lassen sich die Banken mit höheren Zinsen bezahlen. Zwar sind die Zinsen mit 1% bis 2% derzeit so niedrig wie noch nie, bei einer Vollfinanzierung kann sich die Höhe jedoch um weitere 0.5% bis 1% steigern.
Welche Immobilien können zu 100% finanziert werden?
Eine Vollfinanzierung bedeutet für die Banken, dass keine Sicherheit in Form von Eigenkapital hinterlegt wird. Bei einer 110% Finanzierung gibt es sogar keinen physischen Gegenwert für die extra 10% die für die Nebenkosten anfallen. Die Immobilie ist ja nur maximal 100% wert.
Es ist daher leicht verständlich, dass die Banken nicht für jede Immobilie eine Vollfinanzierung ermöglichen. Sie schauen zum Beispiel genau auf den Zustand und die Lage der Immobilie, um sicherzustellen, dass im Falle einer Versteigerung das finanzielle Risiko, das die Banken eingegangen sind, bestmöglich abgedeckt ist.
Die Risiken einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Nicht nur für die Banken ergibt sich ein erhöhtes Risiko aus der Vollfinanzierung, sondern auch für Sie als Kreditnehmer: Die Tilgungshöhe und -rate sind deutlich höher und im Falle einer Zwangsversteigerung muss die ausstehende Forderung der Bank beglichen werden. Zudem kann eine Anschlussfinanzierung deutlich teurer werden.
Das größere Darlehen und die höheren Zinsen können schnell zu zusätzlichem finanziellen Druck führen. Besonders prekär ist die Lage, wenn die Raten durch unvorhergesehene Ereignisse wie Krankheit oder Arbeitslosigkeit nicht mehr bedient werden können. Banken haben das Recht, die Konditionen für ein Darlehen anzupassen, wenn sich die Situation des Kreditnehmers ändert. Unter Umständen können Sie das Darlehen sogar kündigen.
Die Bank kann dann eine Zwangsversteigerung der Immobilie fordern, um das offene Darlehen zu tilgen. Häufig liegen die Preise bei Zwangsversteigerungen 10-40% unter dem Immobilienwert. Den Restbetrag kann die Bank dann von Ihnen einfordern, was unter Umständen bis hin zur Privatinsolvenz führen kann, wenn keine entsprechenden Mittel zur Verfügung stehen.
Ein weiteres finanzielles Risiko birgt die Anschlussfinanzierung. Die noch zu tilgende Summe fällt zum Ende der ersten Zinsbindungsfrist bei Finanzierungen ohne Eigenkapital in der Regel noch deutlich höher aus. Besonders wenn die Bauzinsen gestiegen sind, kann ein Unterschied von einem Prozentpunkt schnell zu einer Darlehensrate führen, die mehrere hundert Euro zusätzlich pro Monat fordert. Wer hier zu optimistisch kalkuliert hat, kann dann schnell in finanzielle Schwierigkeiten geraten.
Sollten Sie das Risiko eingehen?
Hinsichtlich der oben genannten Risiken sollten Sie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital nur in Erwägung ziehen, wenn Sie gewährleisten können, die Darlehensrate immer bedienen zu können und starke Indikatoren sehen, dass sich der Immobilienwert stets steigern wird.
Grundsätzlich ist es sinnvoll, eine Immobilienfinanzierung mit Eigenkapital anzustreben. Die Risiken werden dadurch deutlich reduziert und die finanzielle Belastung herabgesetzt. Es gibt jedoch auch Situationen, in denen eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital sinnvoll sein kann. Das hängt sehr von Ihrer individuellen Situation ab und sollte unbedingt mit einem Finanzexperten besprochen und analysiert werden.
Unsere Tipps für eine erfolgreiche Bau- und Immobilienfinanzierung:
- Sparen Sie so früh wie möglich Eigenkapital an, wenn Sie planen eine Immobilie zu bauen oder zu kaufen.
- Bringen Sie bei der Finanzierung der Immobilie so viel Eigenkapital wie möglich ein, um Kosten niedrig zu halten, Risiko zu minimieren und die Stabilität der Finanzierung zu erhöhen.
- Ob mit oder ohne Eigenkapital: Sprechen Sie mit einem Baufinanzierungsexperten, um alle Aspekte der Finanzierung zu berücksichtigen und die passende Finanzierung für Ihre Situation zu finden.